ការព្រួយបារម្ភអំពីការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូ៖ វិនិយោគិនត្រូវយល់ដឹង…

ផ្សាយចេញ ៖ 05-Dec-2016 6:07 am

អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យកម្ពុជាបានរំលឹកឡើងកាលពីឆ្នាំ 2008-2010 ថាតម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញបានធ្លាក់ចុះ 40% ហើយការធ្លាក់ចុះនេះរហូតដល់ចុងឆ្នាំ 2014 ។ ប្រជាជនក្នុងស្រុកជឿថាការធ្លាក់ចុះទីផ្សារអំឡុងពេលនោះជាការធ្លាក់ចុះតម្រូវការហើយនេះក៏ព្រោះតែការធ្លាក់ចុះទីផ្សារសេដ្ឋកិច្ចសកល។ អំឡុងពេលនៃការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ចសកលនេះ ត្រូវបានគេមើលឃើញថា មិនមានលំហូរវិនិយោគដោយផ្ទាល់ពីបរទេសចូលក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងប្រទេសកម្ពុជានោះទេ។


ការបង្ហាញស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃទីផ្សារគឺកំពុងជម្រុញឱ្យអ្នកវិនិយោគវិស័យខុនដូពិចារណាទៅលើការវិនិយោគរយៈពេលវែងហើយការវិនិយោគប្រាក់ចំណេញច្រើនលឿនក្នុងរយៈពេលខ្លីវាហាក់បីដូចជាមិនសូវមានផលល្អក្នុងការវិនិយោគនោះឡើយ។


ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃទីផ្សារបានធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគវិស័យខុនដូត្រូវតែពិចារណាទៅលើការវិនិយោគរយៈពេលវែងដែលមានភាពប្រាកដនិយមថាការវិនិយោគទំាងអស់ប្រកបដោយភាពយូរអង្វែងជាជាងការវិនិយោគដែលទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់ក្នុងរយៈពេលខ្លី។


ក្នុងឆ្នាំ 2016 យើងឃើញថា មានការអភិវឌ្ឍន៏ទីផ្សារថ្មីមួយ (ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានខុនដូ) ដែលជាការវិនិយោគដ៏ធំសម្បើមដែលមានគោលដៅសម្រាប់ទីផ្សារវិនិយោគបរទេសជាមួយតម្លៃខ្ពស់ដែលជាកត្តារារំាងមួយសម្រាប់អ្នកទិញក្នុងតំបន់។ ការព្យាករណ៏មួយបានលើកឡើងថា ការកើនឡើងការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូហាក់បីដូចជាកើនឡើងក្នុងទីផ្សារនាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ចំពោះអត្រានៃការជួលហាក់បីដូចជាមិនមានសន្ទុះកើនឡើងនោះទេបើធៀបនឹងចំនួននៃគម្រោងខុនដូចន្លោះឆ្នំា 2008-2020 ។ សំនួរមួយបានចោទសួរឡើងថាតើគួរធ្វើការកែប្រែតម្លៃឬរក្សាតម្លៃឱ្យនៅដដែលឬយ៉ាងណាចំពោះតម្លៃខុនដូដែលសាងសង់នៅកណ្តាលក្រុងភ្នំពេញ។


សម្រាប់វិនិយោគិនអាចឃើញមានសញ្ញាណវិជ្ជមានកើតមានឡើងនៅពេលដែលមានតម្លៃលក់ជាឯកត្តាកើនឡើងខ្លាំងជាងលំហូរសាច់ប្រាក់។ ក្រឡេកមើលទិដ្ឋភាពមួយទៀតអំពីទីផ្សារលក់បន្ត (ទីផ្សារទី 2) ចំពោះការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូបានបង្ហាញការព្រួយបារម្មណ៏ពីសំណាក់អ្នកវិនិយោគ។


ការអភិឌ្ឍន៏ខុនដូជាច្រើនបានផ្ដល់នូវការធានាពីប្រាក់ជួលនូវរយៈពេលជាក់លាក់មួយ។ ការទទួលបានប្រាក់ចំណេញនេះទទួលអត្រាចាប់ពី 6% ទៅ 7% ក្នុងមួយឆ្នាំហើយមួយចំនួនទៀតអាចទទួលបានរហូតដល់ 20% ។ អត្ថប្រយោជន៏ទទួលបានត្រឡប់នូវការជួលត្រលប់មកវិញនោះជាធម្មតាត្រូវបានធានារយៈពេល 3 ឆ្នាំដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៏ដោយមិនគិតអំពីថាតើអចលនទ្រព្យនោះត្រូវបានគេជួលឬមិនជួលឡើយអ្នកអភិវឌ្ឍន៏មានកាតព្វកិច្ចក្នុងការចេញនូវប្រាក់ចំណេញទាំងនោះឱ្យអ្នកទិញ។


នៅពេលដែលការធានាលើការជួលត្រឡប់ដល់កាលកំណត់នៃកិច្ចសន្យាម្ចាស់អចលនទ្រព្យអាចសម្រេចចិត្តលក់ចេញដោយសារការខ្វះនៃការជួលវាអាចបង្ហាញឱ្យឃើញថាការផ្គត់ផ្គង់ហួសតម្រូវការក្នុងទីផ្សារផងដែរ។ កង្វះខាតនៃចំណូលពីការជួលនេះអាចធ្វើឱ្យអ្នកទិញត្រូវជំពាក់បំណុលនោះគឺគ្មានជម្រើសផ្សេងទេក្រៅពីការលក់ចេញ។


ក្តីបារម្ភគឺថាប្រសិនបើភាគច្រើននៃការធានាបានអស់សុពលភាពក្នុងពេលតែមួយក្រឡេកមើលទៅក្នុងទីផ្សារក្នុងឆ្នាំ 2018-2020 បញ្ហានេះអាចបានជម្រុញឱ្យតម្លៃខុនដូធ្លាក់ចុះ។


ការជួលទៅឱ្យជនបរទេសគឺអាចទទួលបានប្រាក់កម្រៃច្រើនការកើនឡើងខ្លាំងលើការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូក្នុងរយៈពេល 2 ទៅ 4 ឆ្នាំទៀតនឹងកើតមានឡើងដោយមានជំនឿមួយថាទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំនឹងបន្តកើនឡើងសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់តម្រូវការ។


ប៉ុន្តែស្ថិតិប្រជាជនមិនបានឆ្លើយតបទៅនិងការព្យាករណ៏នេះទេ។ ខណៈដែលចំនួនជនបរទេសក្នុងប្រទេសកម្ពុជាបច្ចប្បន្នមានចំនួនរហូតដល់ 80.000 នាក់ប៉ុន្តែយោងតាមបាយការណ៏របស់ក្រសួងការងារនិងបណ្ដុះបណ្ដាលវិជ្ជាជីវៈមានជនបរទេសត្រឹមតែ 35.000 នាក់ប៉ុណ្ណោះដែលបានសុំការអនុញ្ញាតធ្វើការក្នុងប្រទេសកម្ពុជាសម្រាប់ឆ្នាំឆ្នាំ 2015 ហើយមានតែ 25.000 នាក់នៃអ្នកទាំងនេះត្រូវបានផ្ដល់ការអនុញ្ញាត។


មធ្យោបាយដទៃទៀតដែលទីផ្សារលក់និងជួលអាចកើនឡើងគឺតាមរយៈមធ្យោបាយក្នុងតំបន់ដើម្បីបង្កើនការវិនិយោគខុនដូប៉ុន្តែទាំងនេះក៏ស្ថិតនៅក្នុងដែនកំណត់មួយ។ តម្រូវការក្នុងស្រុកក៏គឺជាគន្លឹះសំខាន់នៃភាពជោគជ័យលើគម្រោងខុនដូសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៏ក្នុងប្រទេសកម្ពុជាផងដែរដោយសារតែភាពជាម្ចាស់របស់ជនបរទេសនៃអគារនីមួយៗ (ច្បាប់កម្មសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យរួម) កំពុងតែត្រូវបានរឹតបន្ដឹងដោយច្បាប់តម្រូវឱ្យមានសិទ្ធិកាន់កាប់ត្រឹមតែ 70% ។ នេះមានន័យថា 30% ទៀតត្រូវតែលក់ទៅឱ្យប្រជាជនកម្ពុជា។


ទោះបីជាចំនួនប្រជាជនមានកំណើនក៏ដោយធនាគារពិភពលោកបានលើកឡើងថាសម្រាប់អត្រា 4% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំក្នុងប្រទេសកម្ពុជាប៉ុន្តែអ្នកទិញនៅតែខ្វះថវិការដើម្បីទិញខុនដូ។ អ្នកទិញភាគច្រើនជ្រើសយកការបង់រំលស់លើយូនីតខុនដូលំដាប់មធ្យមទៅប្រណិតដែលធ្វើឱ្យសមាមាត្រកាផ្គត់ផ្គង់មានការកើនឡើង។


ក្នុងឆ្នាំ 2014 ការស្ទង់មតិអតិថិជនក្នុងហាងកាហ្វេផាកកាហ្វេបានបង្ហាញថាប្រជាជនត្រឹមតែ 1% ប៉ុណ្ណោះដែលមានប្រាក់ចំណូលចន្លោះពី 2.001 ដុល្លារទៅ 5.000 នាក់ដុល្លារក្នុងមួយខែហើយប្រជាជនត្រឹមតែ 6% ប៉ុណ្ណោះដែលមានប្រាក់ចំណូលចាប់ពី 1.001 ដុល្លារទៅ 2.000 ដុល្លារក្នុងមួយខែ។


ឆ្លើយតបចំពោះស្ថិតិនេះការស្ទង់មតិទីផ្សារលំនៅដ្ឋានរបស់ក្រុមហ៊ុនវីត្រាស់កាលពីឆ្នាំក្នុងឆ្នាំ 2015 បានបង្ហាញថា 54% ចង់ទិញលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃចន្លោះពី 30.000 នាក់ដុល្លារទៅ 70.000 ដុល្លារក្នុងមួយយូនីត។ ក្នុងការប្រៀបធៀបក្រុមហ៊ុនវីត្រាស់បានកត់សម្គាល់ឱ្យឃើញថា 40% នៃការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារខុនដូបច្ចុប្បន្នគឺមានតម្លៃតិចជាង 70.000 ដុល្លារក្នុងមួយយូនីត។


ជាងនេះទៅទៀតអតិថិជននៅតែផ្ដោតខ្លាំងទៅលើទីផ្សារលំនៅដ្ឋានជាមួយដី។ ការស្ទង់មតិរបស់ក្រុមហ៊ុនវីត្រាស់បានរកឃើញថាមានតែ 9% នៃអ្នកទិញទាំងនេះប៉ុណ្ណោះចង់ទិញខុនដូ។ ក្រឡេកមើលតាមទំលាប់សម្រាប់អចលនទ្រព្យប្រជាជនក្នុងស្រុកចូលចិត្តទិញប្រភេទអចលនវត្ថុជាដីធ្លីជាង។


ស្ថានភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់លើសនេះបើធៀបទៅនឹងតម្រូវការដែលបានបង្ហាញឡើងដោយសារការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ចចិននិងប្រទេសជាសមាជិកអាស៊ាននាពេលបច្ចុប្បន្នលើសពីនេះទៅទៀតការធ្លាក់ចុះនៃតម្រូវការលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យកម្ពុជាពីទីផ្សារអ្នកវិនិយោគក្នុងតំបន់អាស៊ី។


ទាក់ទងទៅនឹងទីផ្សាខុនដូសម្រាប់វិនិយោគិនបរទេសលោកលោក Marc Townsend បានជាអ្នកគ្រប់គ្រងប្រចាំប្រទេសវៀតណាមនិងកម្ពុជារបស់ក្រុមហ៊ុន CBRE បានបានលើកឡើងង ធ្វើបទបង្ហាញការ លោកថារបស់ “ទីផ្សារមានលក្ខណៈតូចចង្អៀតនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ ហើយប្រាកដណាស់ចំនុចមួយចំនួនស្ថិតនៅក្នុងការចាប់អារម្មណ៏របស់មនុស្សជាច្រើន»។ នៅពេលដែលកម្ពុជាឈានចូលជាអ្នកវិនិយោគក្នុងពិភពលោកទីផ្សារកម្ពុជាមានសក្ដានុពលក្នុងការផ្លាស់ប្ដូរយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ក៏ប៉ុន្តែក្នុងឆ្នាំឆ្នាំ 2016 នេះការយល់ដឹងហាក់បីដូចជាមានភាពតូចចង្អៀតនៅឡើយ។


លោក Townsend បានបានបន្ថែមទៀតថាតម្រូវការនៃភាពច្បាស់លាស់នៃវិនិយោគិនបានច្រានចោលហាននិភ័យក្នុងទីផ្សារនេះជាចំនុចដែលត្រូវបានបង្ហាញដោយការធ្លាក់ចុះទីផ្សាររបស់ប្រទេសចិន “យើងត្រូវការវិនិយោគិនមកពីគ្រប់តំបន់។ មិនចាំបាច់តែមកពីកន្លែងតែមួយនោះទេត្រូវតែធ្វើឱ្យមានតុល្យភាព “។ មិនដូច្នោះទេនៅពេលដែលអ្នកវិនិយោគមួយចំនួនធ្វើពហិការមិនចូលវិនិយោគក្នុងទីផ្សារឬបាត់បង់ឥទ្ធិពលក៏ទីផ្សារអាចនៅតែមានលំនឹងដោយសារមានអ្នកវិនិយោគមកពីច្រើនប្រទេស។


ជាក់ស្តែងជនជាតិតៃវ៉ាន់បានក្លាយជាក្រុមហ៊ុនវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យធំមួយក្នុងចំណោមវិនិយោគបរទេសដទៃទៀតក្នុងកម្ពុជានាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ប្រសិនបើទីផ្សារតៃវ៉ាន់ផ្ដាច់ខ្លួនចេញពីប្រទេសកម្ពុជាពីព្រោះតែខ្វះនូវទំនុកចិត្តលើទីផ្សារឬដោយសារភាពតានតឹងនយោបាយកើនឡើងក្នុងការបោះឆ្នោតឆ្នាំ 2018 ទីផ្សារទាំងមូលរបស់កម្ពុជានឹងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។


លោកសមរលោក Yang ជាអគ្គនាយកប្រតិបត្តិរបស់ក្រុមហ៊ុន Eastlands អភិវឌ្ឍន៍ហុងកុងអិលធីឌីនិងជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៏ដ៏សកម្មមួយជាមួយគម្រោងចំនួន 3 ធំ ៗ ក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញបានលើកឡើងថា “ការអប់រំនៃអ្នកវិនិយោគិនគឺជាកត្តាដ៏សំខាន់ដែលត្រូវការរក្សានូវស្ថេរភាពទីផ្សាររយៈពេលវែង»។ ផ្ដល់សិទ្ធិ និងអានលម្អិតនៅលើ realestate.com.kh

ប្រសិន​ជា​អ្នក​ចូល​ចិត្ត​អត្ថបទ​នេះ​សូម​ជួយ​ Like & Shared