វិភាគ៖ ការទិញដីឡូតិ៍ជាឱកាស តែអាចមានហានិភ័យ​



សកម្មភាពនៃការពុះដីឡូតិ៍លក់ បានចាប់ផ្តើមមានសកម្មភាពតាំងពីអំឡុងឆ្នាំ ២០១២ មកម្លេះ ហើយវាបានរីកដុះដាលបនិ្តចម្តងៗ រហូតមកចាប់ផ្តើមកក្រើកខ្លាំងក្នុងឆ្នាំ ២០១៦ មកដល់ពេលនេះតែម្តង។ ដំបូងឡើយ សកម្មភាពនៃការពុះដីឡូតិ៍លក់នេះ មានតែនៅទីក្រុងភ្នំពេញ និងជាយៗក្រុងភ្នំពេញនៃទឹកដីខេត្តកណ្តាល និងកំពង់ស្ពឺ ក្រោយមក បានរីករាលដាលទៅដល់ សៀមរាប ក្រុងព្រះសីហនុ បន្ទាប់មក ធ្លាយដល់កំពត កំពង់ចាម ត្បូងឃុំ តាខ្មៅ (ខេត្តកណ្តាល)   បាវិត (ស្វាយរៀង) ហើយបច្ចុប្បន្ននេះ បានរីក សាយគ្រប់ខេត្ត-ក្រុងទៅហើយ ។

មូលហេតុចម្បងដែលនាំទៅដល់ការពុះដីឡូតិ៍លក់នេះ ដោយសារតែម្ចាស់ដីមានដីធំៗ ពិបាកក្នុងការរកអតិថិជនមកទិញដីនោះទាំងមូល ទើបពួកគាត់សម្រេចចិត្តពុះជាឡូត៍តូចៗ ដើម្បីលក់ជូនសាធារណៈជនវិញ ។ ដីឡូតិ៍ក្នុងមួយឡូត៍ មានតម្លៃចាប់ពី ១,៥០០ ដុល្លាររហូតដល់តម្លៃ ២០,០០០ ដុល្លារ (គិតជាមធ្យម) អាស្រ័យតាមទីតាំងជិត ឬឆ្ងាយ ទីតាំងល្អ ឬមិនល្អ ទីប្រជុំជន ឬដាច់ស្រយ៉ាល តំបន់អភិវឌ្ឍន៍ ឬមិនសូវមានការ អភិវឌ្ឍន៍ជាដើម ។ល។

ការវិនិយោគ ឬការទិញដីឡូតិ៍ វាជាឱកាសសម្រាប់អ្នកខ្សត់ខ្សោយ ឬអ្នកមានជីវភាពក្រោមមធ្យម ដែលគាត់មានលុយបន្តិចបន្តួចអាចទិញដីឡូតិ៍យកមកសង់លំនៅដ្ឋាន សម្រាប់ស្នាក់នៅ ឬទុកលក់យកប្រាក់ចំណេញ ប៉ុន្តែក៏អាចក្លាយទៅជាហានិភ័យដែរ ប្រសិនបើអ្នកទិញមិនបានសិក្សា អោយបានច្បាស់លាស់ និងស៊ីជម្រៅទៅលើគម្រោង ឬដីឡូតិ៍ដែលចង់ទិញ ឬនឹងទិញនោះ។ ដូច្នេះ មានន័យថា ការទិញដីឡូតិ៍ វាអាចជាឱកាសផង ជាហានិភ័យផង គឺវាអាស្រ័យទៅលើអ្នកទិញចេះពិនិត្យ និងវាយតម្លៃអោយបានត្រឹមត្រូវ មុននឹងទិញដីឡូតិ៍ពីគម្រោងណាមួយ។

ជាប្រការល្អបំផុត សម្រាប់អ្នកទិញ មុននឹងទិញដីឡូតិ៍ត្រូវស្វែងរកអ្នកជំនាញអោយជួយផ្តល់ប្រឹក្សាយោបល់ ប្រសិនបើពួកគេមិនចេះធ្វើការស្រាវជ្រាវដោយខ្លួនឯង ឬមិនដឹងថាត្រូវធ្វើយ៉ាងម៉េច ដើម្បីទិញបាន ដីឡូតិ៍ល្អ។

ដើម្បីទិញដីឡូតិ៍អោយបានត្រឹមត្រូវ និងជៀសវាងការចាញ់បោកគេ ឬហានិភ័យផ្សេងៗដែលអាច នឹងកើតឡើងជាយថាហេតុ អ្នកទិញត្រូវចេះសាកសួរព័ត៌មានពីម្ចាស់គម្រោង និងស្រាវជ្រាវអោយបានច្បាស់លាស់ពីប្រភពផ្សេងៗ នូវព័ត៌មាន និងមូលដ្ឋានដូចខាងក្រោម៖

១) ប្លង់ដី ឬប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី

វិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ

តើដីទាំងមូលដែលគេយកមកពុះជាឡូត៍លក់នោះ ជាដីប្លង់រឹង ឬប្លង់ទន់? ហើយប្រសិនជាប្លង់រឹងវិញ  ពេលគេលក់អោយយើង (អ្នកទិញ) គេបំបែកក្បាលដីជាប្លង់រឹងអោយ ឬអត់? ឬគេកាត់ឈ្មោះត្រឹមស្រុក-ខណ្ឌ ឬឃុំ-សង្កាត់? ។

“អ្នកត្រូវសិក្សា និងសួរអោយបានច្បាស់ពីបញ្ហាប្លង់ដី ដើម្បីប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់ អ្នកគួរទិញតែដីឡូតិ៍ណាដែលមានប្លង់រឹង ហើយកាត់ឈ្មោះជូនអតិថិជនជាប្លង់រឹងដែរ ។

ជារួមអ្នកទិញមិនគួរទិញដីឡូតិ៍ពីគម្រោងណាមួយដែលមានត្រឹមតែប្លង់ទន់ នោះទេ ពីព្រោះវាអាចនឹងមានហានិភ័យច្រើនណាស់ ប្រសិនបើលោក-អ្នកមិនស្គាល់ច្បាស់ពីម្ចាស់គម្រោង ឬគម្រោងនោះច្បាស់លាស់។”

២) តើដីដែលគេយកមកពុះដីឡូតិ៍លក់នោះ ជាដីផ្ទាល់របស់ម្ចាស់គម្រោង ឬទិញពីគេ? ហើយបើទិញពីគេ​ តើបង់លុយថ្លៃទិញដីនោះផ្តាច់ ហើយឬនៅ? ឬនៅបង់ជាដំណាក់កាលទៀត? 

“ប្រសិនបើអ្នកទិញរកឃើញថា គម្រោងទាំងមូលនោះជាដីទិញពីគេ ហើយមិនទាន់បង់លុយដាច់អោយ ម្ចាស់ដើម អ្នកត្រូវតែប្រុងប្រយ័ត្នខ្ពស់ ហើយមិនគួរទិញជាដាច់ខាត ព្រោះអាចនឹងមានបញ្ហានៅពេល ដែលគម្រោងដីឡូតិ៍នេះលក់មិនដាច់សោះ ឬលក់ មិនបានគ្រប់ចំនួនលុយដែល ត្រូវយកទៅទូទាត់ ជូនម្ចាស់ដីដើម ឬម្ចាស់ដីដើមរករឿងដោយសារតែការទូទាត់លុយថ្លៃទិញដីនោះ មានការយឺតយ៉ាវ ឬមិនទៀងទាត់ នាំអោយម្ចាស់ដីដើមនោះ មិនសប្បាយចិត្ត បង្អាក់ការអភិវឌ្ឍន៍ ឬបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជាមួយម្ចាស់គម្រោង ដែលធ្វើអោយប៉ះពាល់ដល់យើងដែលជាអ្នកទិញដីឡូតិ៍នោះ។” 

៣) មានច្បាប់អនុញ្ញាតត្រឹមត្រូវ ហើយឬនៅ? 

មុនពេលទិញដីឡូតិ៍ពីគម្រោងណាមួយ ត្រូវសាកសួរពីច្បាប់ទំលាប់ដែលម្ចាស់គម្រោងត្រូវតែមាន និងត្រូវតែបង្ហាញពីភាពស្របច្បាប់នៃគម្រោងរបស់ខ្លួនដល់អតិថិជនដែលនឹងទិញ ដីឡូតិ៍ពីគម្រោងរបស់ខ្លួន។ ជាគោលការណ៍ ម្ចាស់គម្រោងត្រូវដាក់តាំងរាល់លិខិតអនុញ្ញាត អោយធ្វើអាជីវកម្មពុះដីឡូតិ៍ពីស្ថាប័នមានសមត្ថកិច្ចនៅការិយាល័យលក់ ឬរៀបចំទុកក្នុង Dosé អោយបានត្រឹមត្រូវដើម្បីទុកបង្ហាញអតិថិជន ករណីមានការស្នើសុំមើល។ បច្ចុប្បន្ន ការពុះដីឡូតិ៍លក់ត្រូវស្នើសុំច្បាប់នៅថ្នាក់ស្រុក ឬខណ្ឌ ដែលគម្រោងនោះ ស្ថិតនៅ គម្រោងដីឡូតិ៍ទាំងមូលត្រូវតែមានការគូប្លង់ដោយមន្រ្តីជំនាញនៅភូមិបាលស្រុកខណ្ឌ មិនអាចចេះតែគូ ដោយខ្លួនឯង ឬជួលអ្នកផ្សេងក្រៅពីមន្ត្រីមកសុរិយោដីឡើយ។

តាមការណែនាំរបស់ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និង ហិរញ្ញវត្ថុ បានណែនាំអោយអ្នកទិញ ត្រូវសាកសួរ ឬសុំមើល ឯកសារ ដូចខាងក្រោម៖

  • ឈ្មោះរបស់ម្ចាស់គម្រោងនៅលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិនៃដីដែលយកមកពុះឡូត៍នោះ (តើជាឈ្មោះ របស់ម្ចាស់គម្រោង ឬរបស់អ្នកផ្សេង)។
  • ប្រសិនជាអាចត្រូវចេះត្រួតពិនិត្យមើលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនោះថាមានជាប់បន្ទុក ឬអត់?
  • លិខិតអនុញ្ញាតអោយអភិវឌ្ឍន៍ដីនោះ ចេញដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច (ដូចជា៖ ថ្នាក់ស្រុកជាដើម)។
  • ឯកសារបង់ពន្ធអចលនវត្ថុ ។
  • ប័ណ្ណបំបែកក្បាលដី ។
  • ខ្លឹមសារលំអិតនៃ កិច្ចសន្យាលក់-ទិញ ដីឡូតិ៍ ។

៤) តើអ្នកទិញដីឡូតិ៍នោះពីម្ចាស់គម្រោងផ្ទាល់? ឬពីភ្នាក់ងាលក់ ឬអ្នកគួកជេ? 

មានរឿងរ៉ាវច្រើនពាក់ព័ន្ធនឹងការទិញដីឡូតិ៍ពីភ្នាក់ងារលក់ ឬអ្នកគួកជេ និថអ្នកធ្វើទីផ្សារ ដោយសារ តែពួកគាត់មួយចំនួននោះ មិនសូវមានការទទួលខុសត្រូវ និងភាគច្រើនចូលចិត្តបង្ហាញព័ត៌មាន បំប៉ោងច្រើន ហើយខ្វះការទទួលខុសត្រូវ ខ្វះវិជ្ជាជីវៈ ប្រឹងលក់អោយតែដាច់ មិនគិតគុណធម៌ មិនគិតពីការលំបាករបស់អ្នកទិញ ដែលខំសន្សំលុយទំរាំតែបានយកមកទិញដីឡូតិ៍នោះ។ ពេលមានបញ្ហាកើតឡើងភាគច្រើនពួកគាត់ មិនសូវជាចេញមុខទទួលខុសត្រូវឡើយ ហើយច្រើនតែនិយាយ ឬយកឡេសថា គាត់និយាយ ឬផ្សព្វផ្សាយ លក់តាមការណែនាំរបស់ម្ចាស់គម្រោងតែប៉ុណ្ណោះ ។

៥)  ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ

ដីរបស់គម្រោង Kh Land

តើគម្រោងទាំងមូលស្ថិតនៅលើផ្លូវរដ្ឋ ឬផ្លូវឯកជនដែលម្ចាស់គម្រោងធ្វើដោយខ្លួនឯង? ផ្លូវប៉ុន្មានម៉ែត្រ? មាន ប្រព័ន្ធលូ ទឹក ភ្លើង ដាំបង្គោលឡូត៍ ធ្វើផ្លូវ (ក្រាលថ្មមិច ឬចាក់បេតុង?) នៅក្នុងគម្រោងមានរៀបចំអ្វីខ្លះបន្ថែម ទៀត ដូចជា សួនសាធារណៈ ស្រះទឹក ផ្សារ កន្លែងហាត់ប្រាណ កន្លែងលម្ហែកាយ ។ល។

៦) ព័ត៌មានបំប៉ោង ឬព័ត៌មានខ្យល់

ជាទូទៅ ម្ចាស់គម្រោង ភ្នាក់ងារលក់ ឬអ្នកគួកជេនីមួយៗ តែងតែព្យាយាមបំប៉ោងព័ត៌មាន (ប្រើប្រាស់ព័ត៌មាន មិនពិត) ដើម្បីលើកកម្ពស់ និងផ្តល់តម្លៃអោយគម្រោងដីឡូតិ៍របស់គេលក់ឆាប់ដាច់ ។ ឧទាហរណ៍៖ គេផ្សព្វផ្សាយថាគម្រោងរបស់គេនឹងមានធ្វើផ្សារ តារាងបាល់ទាត់ សួនលម្ហែកាយ អាងហែលទឹក ។ល។ តែធាតុពិត ពួកគេមិនធ្វើវាទេ គ្រាន់តែផ្សព្វផ្សាយដើម្បីទាក់ទាញ និងលក់គម្រោងរបស់គេអោយឆាប់ដាច់ប៉ុណ្ណោះ (ទោះយ៉ាងណា ក៏មានគម្រោងខ្លះគេធ្វើពិត តាមការផ្សព្វផ្សាយដែរ)។

៧) ព័ត៌មានមូលដ្ឋាន

មុននឹងទិញដីឡូតិ៍ណាមួយ វាចាំបាច់ណាស់ ដែលអ្នកមិនត្រូវមើលរំលង មេភូមិ ប្រជាពលរដ្ឋនៅក្បែរគម្រោង និងមេឃុំ ឬចៅសង្កាត់ ដើម្បីសាកសួរព័ត៌មានផ្សេងៗពីពួកគាត់លើគម្រោងនោះ និងសាកសួរពីប្រវត្តិម្ចាស់ គម្រោងអោយបានច្បាស់លាស់។ ពួកគាត់ជាមនុស្សសំខាន់ទី១ ដែលផ្តល់ព័ត៌មានសុក្រឹត្យដល់អ្នកទិញ ជាងម្ចាស់គម្រោង ឬអ្នកលក់ដីឡូតិ៍ទៅទៀត ។ ម្ចាស់គម្រោង ឬអ្នកលក់ដីឡូតិ៍ខ្លះ មិនផ្តល់ព័ត៌មានពិត អោយអ្នកទិញទេ ដែលជាកត្តាធ្វើអោយអ្នកទិញពិបាកកំណត់ និងវាយតម្លៃក្នុងការសម្រេច ចិត្តទិញដីឡូតិ៍នោះ។

៨) តម្លៃថោក ឬថ្លៃ

ជាការពិតណាស់ ដីឡូតិ៍មានតម្លៃថោកសមរម្យ តាមទីតាំង និងភូមិសាស្រ្តរបស់គម្រោង ប៉ុន្តែក៏ មានគម្រោងខ្លះលក់ថ្លៃកប់ពពក ខណៈទីតាំង និងភូមិសាស្រ្ត ឬស្ថានភាពជុំវិញ មិនសូវល្អឡើយ។ ហេតុដូច្នេះ មុនសម្រេចិត្តទិញដីឡូតិ៍ណាមួយ ត្រូវប្រៀបធៀបតម្លៃជាមួយគម្រោងផ្សេងៗជាមុនសិន ជៀសវាង ទិញចំដីឡូតិ៍មិនត្រូវប៉ាន់ ហើយតម្លៃថ្លៃខ្លាំង។ តម្លៃទីផ្សារជាមូលដ្ឋាន ដែលអ្នកទិញអាចផ្គូរផ្គងបាន គឺ បើដីឆៅក្នុងតំបន់នោះ តម្លៃ ១ ម៉ែត្រការេ ១០ ដុល្លារ ពេលដែលគេពុះដីឡូតិ៍លក់ តម្លៃប្រហាក់ប្រហែលដែល គួរទទួលយកបានគឺ ១ ឡូត៍ តម្លៃចន្លោះពី ៤.០០០ ទៅ ៦.០០០ ដុល្លារ ប៉ុណ្ណោះ ។ បើលក់ថ្លៃជាងនេះ មាន ន័យថា គម្រោងនោះ លក់ថ្លៃជាងគេហើយ ។

៩) ការបង់ថ្លៃដីឡូតិ៍

តើអ្នកទិញបង់ផ្តាច់ ឬបង់រំលស់? ហើយបើអ្នកបង់រំលស់ តើគេគិតការប្រាក់ឬអត់?

ប្រការនេះក៏សំខាន់ណាស់ ពិសេសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ (ទិញទុកលក់យកចំណេញ) ។ មានគម្រោងច្រើន គួរសមដែរ ដែលអនុញ្ញាតអោយអ្នកទិញបង់រំលស់ជាមួយធនាគារ ឬម្ចាស់គម្រោងផ្ទាល់ ជាមួយនឹងអត្រា ការប្រាក់ ១% ក្នុងមួយខែ ឬ ១២% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ប៉ុន្តែក៏មានគម្រោងមួយចំនួន មានការបង់រំលស់ដោយ មិនគិតការប្រាក់ ក្នុងរយៈពេលត្រឹម ២៤ ខែ ដោយតម្រូវអោយអតិថិជនបង់មុន ចាប់ពី ៣០% ទៅ ៥០% ហើយប្រាក់ដែលនៅសល់គឺបង់រំលស់រយៈពេល ២៤ ខែ ដោយគ្មានការប្រាក់ ។ ដូច្នេះមានន័យថា សម្រាប់អ្នក ទិញទុកលក់យកចំណេញ មិនគួរទិញដីដែលមានគិតការប្រាក់នោះទេ ពីព្រោះថា ភាគរយនៃប្រាក់ចំណេញ របស់អ្នកនឹងថយចុះ ឬគ្មានតែម្តង បើអ្នកទិញដីបង់រំលស់ដែលមានគិតការប្រាក់ ។

១០) កត្តាប្រៀបធៀប

តម្លៃប្រៀបធៀប ទីតាំងប្រៀបធៀប ចំណុចសក្តានុពល ស្ថានភាពនៅជុំវិញគម្រោង និងការអភិវឌ្ឍន៍ផ្សេងៗ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ប្រព័ន្ធទឹក-ភ្លើង ផ្សារ សាលារៀន ទីប្រជុំជន ។ល។ ជាការពិតណាស់ អ្នកត្រូវតែដឹង ច្បាស់ពីតម្លៃប្រៀបធៀប នឹងគម្រោងគេផ្សេងៗ នៅជិតៗនឹងគម្រោងដែលយើងទិញ ឬនៅទីតាំងផ្សេងៗ ដែលមានស្ថានភាពប្រហាក់ប្រហែល ថាតើទីតាំងគម្រោងដែលយើងចង់ទិញ វាល្អ ឬអត់? ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ន មានការអភិវឌ្ឍកម្រិតណា? ហើយក្នុងពេលអនាគត ៣-៥ ឆ្នាំខាងមុខ រំពឹងថានឹងមានការអភិវឌ្ឍន៍កំរិតណា?

ដៃគូសហការ៖ www.realestate.com.kh