របាយការណ៍ Knight Frank៖ វិស័យសំខាន់ៗនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាបន្តមានកំណើនប្រសើរឡើងក្នងឆ្នាំ២០១៩​



យោងតាមរបាយការណ៍របស់ ធនាគារអភិវឌ្ឍន៍អាស៊ី និងធនាគារជាតិនៃកម្ពុជា ប្រទេសកម្ពុជាត្រូវបានគេស្គាល់ថាជាប្រទេសមួយ ដែលមានកំណើនសេដ្ឋកិច្ចខ្ពស់ ជាមួយនឹងអត្រាប្រមាណ ៧ % ប្រចាំឆ្នាំ ដោយសារតែការគាំទ្រពីវិស័យចំនួន ៣ សំខាន់ៗ គឺវិស័យសំណង់ វិស័យអចលនទ្រព្យ និងវិស័យទេសចរណ៍។ ស្របពេលនោះដែរ វិស័យកសិកម្មបានចូលរួមចំណែកមួយផ្នែក ប៉ុន្តែហាក់បានថយចុះ។

នៅដើមឆ្នាំ២០១៩ ទុនវិនិយោគមានតម្លៃ ៥.២ លានដុល្លារបានហូរចូលប្រទេសកម្ពុជា។ ប៉ុន្តែការដកប្រព័ន្ធអនុគ្រោះពន្ធ EBA បានធ្វើឲ្យមានការព្រួយ បារម្ភដល់កម្ពុជា។ ទោះជាយ៉ាងណាបើតាមសមាគមរោងចក្រកាត់ដេរកម្ពុជា រោងចក្រថ្មីចំនួន ៣៤ ត្រូវបានបើកដំណើរការនៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ២០១៩ ប៉ុន្តែមានរោងចក្រចំនួន ១០ បានបិទ។ នេះជាអ្វីដែលបានលើកឡើងនៅក្នុងរបាយការណ៍របស់​ក្រុមហ៊ុន Knight Frank។ 

Knight Frank បានបញ្ចេញរបាយការណ៍ឆមាសទី១ ឆ្នាំ២០១៩ ស្ដីពីស្ថានភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា​ ដោយផ្តោតលើតំបន់សំខាន់ៗ ចំនួនបី គឺ ភ្នំពេញ ក្រុងព្រះសីហនុ និងសៀមរាប។​ របាយការណ៍បានបង្ហាញពីកំណើនប្រសើរឡើងសម្រាប់វិស័យនីមួយៗ ធៀបទៅនឹងឆ្នាំកន្លងទៅ។ ខាងក្រោមនេះគឺជាចំណុចសំខាន់ៗមួយចំនួន ដែលបានបង្ហាញនៅក្នុងរបាយការណ៍របស់ក្រុមហ៊ុន Knight Frank ក្នុងនោះមានពាក់ព័ន្ធនឹង៖ វិស័យការិយាល័យ  វិស័យលក់រាយ វិស័យសណ្ឋាគារ វិស័យអាផាតមិន វិស័យខុនដូ បុរី និងវិស័យឧស្សាហកម្ម។ 

១) វិស័យការិយាល័យ

មជ្ឈមណ្ឌលព្រីនហ័នយូ

នៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ ការផ្គត់ផ្គង់ការិយាល័យត្រូវបានមើលឃើញថាមានការកើនឡើងចំនួន ១១% ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ២០១៨ ដោយមានការបញ្ចប់គម្រោងមួយចំនួនដូចជា Diamond Twin, Tower, Elysee Tower and Prince Holding ដែលមានទម្រង់ជាសហកម្មសិទ្ធិ និងផ្តាច់មុខ។ ភាគច្រើននៃគម្រោងទាំងអស់នេះ ស្ថិតនៅក្នុងកម្រិត B និង C ប៉ុន្តែសម្រាប់កម្រិត A គេមិនឃើញមានគម្រោងអ្វីក្នុងដើមឆ្នាំ២០១៩នេះទេ។ ជាក់ស្តែង ការិយាល័យកម្រិត B មានអត្រាចំនួន ៤៥% ហើយ C មានអត្រា ៤៣% ស្របពេលដែលកម្រិត A មានត្រឹមតែ ១២% ប៉ុណ្ណោះ។  មិនតែប៉ុណ្ណោះ គេក៏រំពឹងថាមានគម្រោងចំនួន ៤ ផ្សេងទៀត ដែលនឹងបញ្ចប់នៅក្រោយឆ្នាំ២០២១ ដូចជា Flatiron By Meridian, Golden Tower 322, Prince Haon Yu Centre និងគម្រោង Prince Financial Tower។

លើសពីនេះទៅទៀត ការកាន់កាប់បែរជាមានការធ្លាក់ចុះសម្រាប់កម្រិត B និង C ទៅវិញ ប៉ុន្តែសម្រាប់កម្រិត A អត្រានៃការកាន់កាប់មានការកើនឡើងចំនួន ៣.៣% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងដើមឆ្នាំ២០១៨។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តម្លៃនៃការិយាល័យកម្រិតទាំង ៣ នេះ មិនមានការប្រែប្រួលច្រើននោះទេ សម្រាប់កម្រិត A តម្លៃចាប់ពី ២៨ ដុល្លារ ទៅ ៤០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ សម្រាប់កម្រិត B ចាប់ពី ១៨ ដុល្លារទៅ ២៩ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ និងសម្រាប់កម្រិត C ចាប់ពី ៩ ដុល្លារទៅ ១៨ ដុល្លារ។

២) វិស័យលក់រាយ

គម្រោងអូឡាំព្យា

នៅទីក្រុងភ្នំពេញ ការផ្គត់ផ្គង់ មានការកើនឡើងដោយសារតែការបញ្ចប់ការសាងសង់ផ្សារទំនើបមួយចំនួនដូចជា ផ្សារអូឡាំព្យា ដែលស្ថិតនៅទីប្រជុំជននៃទីក្រុងភ្នំពេញ​ ផ្សារមីតថោន និងWB Arena។ នៅក្នុងផ្សារអូឡាំព្យា ការលក់លើភេសជ្ជៈមានការកើនឡើងចំនួន ៤០% ហើយការផ្តល់សេវា បែបកម្សាន្តមានចំនួន ៣៥% ។ ជាមួយនឹងគម្រោងជាច្រើនទៀតដូចជាគម្រោងរបស់ជីបម៉ុងគ្រុប ដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់ ការផ្គត់ផ្គង់នឹងកើនឡើងខ្លាំងនៅឆ្នាំ២០២១ ចំនួន ១៤៩% ។

គម្រោងអ៊ីអន៣ ក៏ជាគម្រោងមួយដែលធ្វើឲ្យមានការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់សម្រាប់ឆ្នាំ ២០២៣ ផងដែរ។ ប៉ុន្តែសម្រាប់ការកាន់កាប់នៅក្នុងផ្សារទំនើបវិញ (Occupancy Rate for Shopping Mall) គេសង្កេតឃើញការធ្លាក់ចុះចំនួន ៨.១% ចាប់តាំងពីចុងឆ្នាំ ២០១៨ មកត្រឹម ៨០.៨% នៅក្នុងដើមឆ្នាំ២០១៩។ ការធ្លាក់ចុះនេះក៏ត្រូវបានគេមើលឃើញនៅក្នុងផ្សារលក់រាយថ្នាក់ខ្ពស់ (Occupancy Rate of Prime Retail Malls) និងការកាន់កាប់ផ្សារលំដាប់ថ្នាក់ទី ២ (Secondary Mall’s Occupancy)។ ចំពោះតម្លៃវិញ ហាក់ដូចជាមានសភាពថេរច្រើន ដោយក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េតម្លៃ ៣១ ដុល្លារ ទៅ ៤០ ដុល្លារចំពោះផ្សារថ្នាក់ខ្ពស់ (Prime Shopping Centre) និង ២១ ដុល្លារ ទៅ ៣១.៥០ ដុល្លារចំពោះផ្សារថ្នាក់ទី២។ ជារួមវិស័យនេះហាក់ដូចជាមានសញ្ញាវិជ្ជមានច្រើន ស្របពេលដែលចំណូលកើនឡើង និងកំណើនចំនួនយុវជន។

ចំណែកឯនៅខេត្តព្រះសីហនុវិញ ការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងផ្នែកវិស័យលក់រាយនេះ មានកំណើនខ្ពស់ហួសពីការស្មានដោយសារតែកំណើនភ្ញៀវទេសចរណ៍៍។ កត្តានេះ បានជំរុញឲ្យមានការកើនឡើងនៃតម្រូវការកាន់តែច្រើនចំពោះវិស័យលក់រាយ និងការកើនឡើងនៃទំនិញស្តង់ដាអន្តរជាតិ។ ជាក់ស្តែងគម្រោង Furi Time Square Mall បានចាប់ផ្តើមសាងសង់នៅពាក់កណ្តាលឆមាសទី២ ឆ្នាំ២០១៨ ហើយរំពឹងថានឹងបញ្ចប់ការសាងសង់របស់ខ្លួននៅចុងឆ្នាំ២០១៩ ហើយការសាងសង់នេះ នឹងផ្តល់កន្លែងសម្រាប់វិស័យលក់រាយចំនួន ១២,០០០ ម៉ែត្រការ៉េ។ ក្រៅពីគម្រោងនេះ គេនៅមានគម្រោងផ្សេងៗជាច្រើនទៀត ដែលកំពុងតែចាប់ផ្តើមផងដែរ។ ប៉ុន្តែយោងតាមការស្រាវជ្រាវបានបង្ហាញថា ចំនួនភ្ញៀវទេសចរណ៍ និងចំនួនប្រជាពលរដ្ឋនៅតំបន់នោះ មិនអាចទ្រទ្រង់វិស័យនេះបានទេនៅឆ្នាំបន្ទាប់។

ងាកមកមើលស្ថានភាពនៅខេត្តសៀមរាបវិញ ការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងវិស័យលក់រាយនេះ ហាក់ដូចជាមិនមានអ្វីលេចធ្លោជាដុំកំភួនទេ ប៉ុន្តែការសាងសង់សំណង់ សម្រាប់ផ្គត់ផ្គង់នៅតែឃើញមានការកើនឡើង។ ជាទូទៅ នៅតំបន់នោះ គេច្រើនតែឃើញមានផ្សារជាលក្ខណៈប្រពៃណី ដែលមានលក់វត្ថុអនុស្សាវរីយ៍ផ្សេងៗ ដែលជាតម្រូវការរបស់ភ្ញៀវទេសចរណ៍។ ផ្សារទំនើបដែលសាងសង់ដំបូងគេនៅខេត្តសៀមរាប គឺ The Heritage Walk ដែលបញ្ចប់ការសាងសង់នៅពាក់កណ្តាលឆមាសទី២នៃឆ្នាំ២០១៨។ គេនៅឃើញមានផ្សារម៉ាក្រូ​ដែលវិនិយោគដោយជនជាតិថៃ ក៏ត្រូវបានបើកដំណើរការផងដែរ ហើយគម្រោងផ្សេងៗទៀតនៅតែកើតមានជាបន្តបន្ទាប់ផងដែរ។ វិស័យលក់រាយនៅខេត្តសៀមរាបនេះ ពឹងផ្អែកភាគច្រើនលើតម្រូវការភ្ញៀវទេសចរណ៍នៅតំបន់នោះ។

៣) វិស័យសណ្ឋាគារ

សណ្ឋាគារនៅក្រុងព្រះសីហនុ

សម្រាប់វិស័យសណ្ឋាគារនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញវិញ យោងតាមការសិក្សាស្រាវជ្រាវបានឃើញថា សណ្ឋាគារជាច្រើនត្រូវបានបន្តសាងសង់ និងបើកឲ្យដំណើរការស្របពេលដែលភ្ញៀវទេសចរណ៍បរទេស ជាពិសេសជនជាតិចិនធ្វើដំណើរមកកាន់កម្ពុជា។ ការកើនឡើងនេះ មានចំនួន ៧.៥% នៅរវាងពាក់កណ្តាលឆមាសទី១ នៃឆ្នាំ២០១៨ និងពាក់កណ្តាលឆមាសទី១ នៃឆ្នាំ២០១៩។ ចំនួននៃការកើនឡើងនេះ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានការកើនឡើងបន្តរហូតដល់ ៤០%​ សម្រាប់ប្រភេទសណ្ឋាគារផ្កាយ៥ និង ៣៨% សម្រាប់ប្រភេទសណ្ឋាគារផ្កាយ៤ នៅពាក់កណ្តាលឆមាសទី២ នៃឆ្នាំ២០១៩ និងឆ្នាំ២០២១។

ចំនួនភ្ញៀវទេសចរណ៍នៅខេត្តព្រះសីហនុ មានការកើនឡើងខ្លាំង ដោយសារតែការទាក់ទាញផ្នែកទេសចរណ៍ និងកំណើននៃជើងហោះហើរត្រង់ពីប្រទេសចិន ទៅខេត្តព្រះសីហនុ។ កំណើនភ្ញៀវទេសចរណ៍នេះ បានធ្វើឲ្យចំនួនសណ្ឋាគារមានការកើនឡើងចំនួន ៦៩% នៅពាក់កណ្តាលឆមាសទី១ នៃឆ្នាំ២០១៩។ ប្រភេទសណ្ឋាគារផ្កាយ៥ មានការកើនឡើងចំនួន១៧% ផ្កាយ ៤ ចំនួន ៣៩% និងផ្កាយ ៣ ចំនួន ៣៤% ក្នុងចន្លោះពាក់កណ្តាលឆមាសទី២ ឆ្នាំ២០១៨ និងពាក់កណ្តាលឆមាសទី១ ឆ្នាំ២០១៩។ ជាការរំពឹងទុក វិស័យសណ្ឋាគារនឹងមានការកើនឡើងបន្ថែមនៅក្នុងពាក់កណ្តាលឆមាសទី២ឆ្នាំ២០១៩ ដល់ក្រោយឆ្នាំ២០២១ ដោយសណ្ឋាគារផ្កាយ៥មានការកើនឡើង៣២% ផ្កាយ៤ ចំនួន៤៦% និងផ្កាយ៣ ចំនួន២២%។

 

ចំណែកឯស្ថានភាពសណ្ឋាគារនៅក្នុងខេត្តសៀមរាបវិញ វាមានសភាពប្រកួតប្រជែងខ្លាំងជាងខេត្តផ្សេងៗ ដោយសារតែសៀមរាបគឺជាតំបន់ទេសចរណ៍។ សណ្ឋាគារបើកថ្មី និងបិទទៅវិញមានជារៀងរាល់ខែ ប៉ុន្តែប្រភេទសណ្ឋាគារដែលមានការផ្គត់ផ្គង់ច្រើននៅក្នុងទីផ្សារនោះគឺសណ្ឋាគារប៊ូទិកទំហំតូច។ ការផ្គត់ផ្គង់ចំនួន ៦៣% គឺជាសណ្ឋាគារផ្កាយ៤ សណ្ឋាគារផ្កាយ៥ មានចំនួន ២៣% និងផ្កាយ ៣ ចំនួន ១៤%។ ទោះបីជាយ៉ាងណា គេនៅតែរំពឹងថាមានការកើនឡើងបន្តនៅឆ្នាំបន្តបន្ទាប់ផងដែរ ដោយសណ្ឋាគារផ្កាយ៥ មានចំនួន៥៨% និងផ្កាយ៤ ចំនួន៤២%នៅថ្ងៃអនាគត។

៤) វិស័យអាផាតមិន

គម្រោងអាផាតមេននៅខេត្តព្រះសីហនុ

វិស័យអាផាតមិន បានបង្ហាញឲ្យឃើញមានកំណើននៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ។ ជាក់ស្តែង គម្រោងចំនួន៥ បានបញ្ចប់ និងបើកឲ្យដំណើរការនៅពាក់កណ្តាលឆមាសទី១ នៅឆ្នាំ២០១៩នេះ ដូចជា Monorom Apartment, Alpha Residence, Champs Elysees Apartment Khiev, Precious Serviced Apartment and​ Central Town។ នៅក្នុងទីផ្សារទីក្រុងភ្នំពេញ ប្រភេទMid-tier គ្រប់គ្រងទីផ្សារចំនួន ៥៧% ប្រភេទ Affordable មានចំនួន ២២% និងប្រភេទ High-end មានចំនួន២១%។ 

មូលហេតុដែលធ្វើឲ្យទីផ្សារអាផាតមិនមានការប្រកួតប្រជែងដោយសារតែចំណូលរបស់ប្រជាពលរដ្ឋចិន ដែលមកកាន់ប្រទេសកម្ពុជា។ ចំណែកតម្លៃនៃអាផាតមិនមានលក្ខណៈថេរ ដោយប្រភេទ Affordable មានតម្លៃ ៧ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ក្នុងរយៈពេល ១ ខែ ប្រភេទ Mid-tier មានតម្លៃ ១៣ ដុល្លារ និងប្រភេទ High-end មានតម្លៃ ២៣ ដុល្លារ។ ចំពោះការកាន់កាប់នៅក្នុងពាក់កណ្តាលឆមាសដំបូងនៃឆ្នាំ២០១៩នេះ មានការកើនឡើងចំនួន ៧៤ ដុល្លារ។

 

ចំណែកឯនៅខេត្តសៀមរាបវិញ ដោយសារតែកម្រិតនៃការវិនិយោគមានទំហំតូច ការអភិវឌ្ឍខុនដូមិនមានវត្តមាននោះទេ។ ប៉ុន្តែផ្ទះសំណាក់ វីឡា ផ្ទះល្វែង អាផាតមិន និងផ្ទះអាជីវកម្ម គ្រប់គ្រងទីផ្សារនៅខេត្តសៀមរាប។ គម្រោងទាំងនោះ មានដូចជា Borey Tourism City, Urban Living Solution, និង Bakong Village។

៥) វិស័យខុនដូ

គម្រោងអចលនទ្រព្យនៅតំបន់ទួលទំពូង

ការផ្គត់ផ្គង់នៃវិស័យខុនដូនៅក្នុងទីផ្សារភ្នំពេញ មានការកើនឡើងនៅពាក់កណ្តាលទី១ ឆ្នាំ២០១៩ ដោយសារតែគម្រោងចំនួន៦ បានបញ្ចប់ ហើយគម្រោងទាំង ៦ នេះ បានបន្ថែមការផ្គត់ផ្គង់ចំនួន ១,៥១៨ យូនីត។ គេនៅសង្កេតឃើញគម្រោងចំនួន ១៦ ផ្សេងទៀត ដែលនឹងបើកឲ្យដំណើរការ ដែលមានដូចជា Phnom Penh Star (៤៤៨យូនីត) Royal Park(២៩៣យូនីត) Royal Platinum Condominium (៨៥១យូនីត HCN Mall and Residence (៦៤០យូនីត) និងAgile Sky Residence (៩៦៣យូនីត)។ ចំណែកឯគម្រោង១១ ផ្សេងទៀត មានការដាក់ឲ្យដំណើរការនៅជាយក្រុង។ លើសពីនេះទៅទៀត តម្លៃនៃការលក់ បង្ហាញឲ្យឃើញការកើនឡើងតិចតួចផងដែរ។

 

ចំណែកឯនៅក្នុងខេត្តសៀមរាបវិញ ដោយសារតែការកើនឡើងនៃចំនួនជនជាតិចិន បានធ្វើឲ្យវិស័យខុនដូនេះរីកដុះដាលយ៉ាងខ្លាំង។ ជាក់ស្តែង ខុនដូជាច្រើនកំពុងតែដំណើរការសាងសង់នៅពាក់កណ្តាលឆមាសទី១ ឆ្នាំ២០១៩ ហើយគេរំពឹងថានឹងបញ្ចប់នៅពាក់កណ្តាលឆមាសទី២ ឆ្នាំ២០១៩ និងក្រោយឆ្នាំ២០២១។​ គម្រោងចំនួន ១៨  គឺមានទំហំធំ ដែលមាន ៧១% ជាប្រភេទ High-end និង២០% ជាប្រភេទMid-tier។ នៅក្រោយឆ្នាំ២០២១ ប្រសិនបើគម្រោងដែលរំពឹងទុកនោះបញ្ចប់ការសាងសង់ ការផ្គត់ផ្គង់នឹងឡើងរហូតដល់ ១៨,៥៣៤ យូនីត ដែលឡើងរហូតដល់ ១៦៩% ចាប់តាំងពីឆ្នាំ២០១៨។

៦) ផ្ទះបុរី

ទីផ្សារផ្ទះបុរី នៅទីក្រុងភ្នំពេញ មានចំនួនកើនឡើងនៅពាក់កណ្តាលដំបូងនៃឆ្នាំ២០១៩ ដែលមានចំនួន ៥១,២៧៨ យូនីត ត្រូវជា ១៣១ គម្រោង ពោលគឺកើនឡើង ១១% ពីពាក់កណ្តាលទី២ ឆ្នាំ២០១៨។ ជាទូទៅ ផ្ទះបុរី ច្រើនតែស្ថិតនៅជាយក្រុង ដែលមានចំនួន ៩៦% ហើយមានត្រឹមតែ ៤%ប៉ុណ្ណោះ ដែលស្ថិតនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ។ ទីតាំងពេញនិយមរបស់ផ្ទះបុរីនេះ មានលក្ខណៈផ្ទុយពីខុនដូ ដែលភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងទីក្រុងជាជាងជាយក្រុង។ តាមការស្រាវជ្រាវ គេឃើញមានគម្រោងថ្មីៗជាច្រើនទៀត ដែលកំពុងតែដំណើរការ។ ពាក់ព័ន្ធជាមួយនឹងតម្លៃនៃផ្ទះបុរីដែលជាប្រភេទ Mid-tier វិញ តម្លៃចាប់ពី ៨០១ ដុល្លារ ទៅ ១,៧០០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ហើយប្រភេទHigh-end មានតម្លៃចាប់ពី ១,៧០១ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េឡើងទៅ។ ចំណែកឯផ្ទះបុរី Affordable វិញ មានតម្លៃក្រោម ៨០១ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។

៧) វិស័យឧស្សាហកម្ម

នៅខេត្តព្រះសីហនុ វិស័យឧស្សាហកម្ម បានកំពុងក្លាយជាវិស័យអទិភាពនៃខេត្តព្រះសីហនុ ដោយភ្ជាប់ជាមួយនឹងខេត្តស៊ិនជិន ប្រទេសចិន។ ប្រទេសកម្ពុជា ព្យាយាមទាក់ទាញការវិនិយោគទុនពីក្រៅប្រទេសជាច្រើន ជាពិសេសប្រទេសចិន ហើយវិស័យដែលកំពុងតែដំណើរការមានដូចជា វាយនភ័ណ្ឌ ដេរស្បែកជើង រោងចក្រស្រាបៀរ ហាដវែ រោងចក្រម៉ាស៊ីន និងរោងចក្រសំណង់៕

ដៃគូសហការ៖ www.realestate.com.kh